Youtube logo Fb logo
+7 (3452) 5-888-05
Вернуться на главную

Анализируем ценообразование в Тюмени за 2015 - 2017 годы

Отчеты аналитиков, выступления экспертов, действия банков – последнее время происходит много и это влияет на продажи. Оценивая динамику на рынке девелопмента в целом – мы видим позитивный тренд, однако когда презентуем свои данные, возникает много вопросов. Многие Девелоперы говорят об обратной динамике и это мнения авторитетных игроков рынка. Мы решили более глубоко проанализировать этот аспект и озадачились вопросом – с токи зрения ценообразования, как одного из основных параметров. Что же в деталях происходит с проектами и как меняется динамика – расскажем в этой статье.

Чтобы понять суть и сущность происходящих перемен мы проанализировали 11 районов города от Антипино до Плеханово и от Тюменской слободы до Тарманы и ММС. В рассматриваемых районах были отобраны проекты жилых комплексов от крупных застройщиков, возводимые и продаваемые в периоде 2015-2017 гг. Основным показателем изменения цен выбрана средняя удельная цена предложения квадратного метра за квартал. И вот что интересно – в среднем стоимость квадратного метра остается без изменений на протяжении ДВУХ лет строительства. Казалось бы – в стране турбулентность, продажи поддерживаются в основном снижением %% ставок по ипотеке, предложение квартир на первичном рынке только за первое полугодие 2017 года к аналогичному периоду 2016 года выросло на 28%. Что тут такого… А интересно вот что – в этот период, даже не зависимо от географии строительства, в разных домах одного ЖК у одного застройщика стоимость квадратного метра на конец строительства повышалась до 25% (только вдумайтесь в эту цифру для периода 2015-2017 года!!!), так и могла снизиться на 23%. Вот это действительно впечатляет!!! Когда повсеместно идут диалоги о стагнациях и кризисах, застройщики повышают свою условную маржинальность!!! Да, не все дома продаются одинаково, но, согласитесь, результат впечатляет! Кто же они – таланты в проектировании и продажах?

Максимальный рост цен зафиксирован за этот период у компании «Звездный городок» с домом ГП7, стартовавшим по официальным данным в январе 2016 года с цены в 50,4 т.р/м2, до 63т.р./м2 на 2кв. 2017года - +25% роста стоимости. Следующий по динамике и темпам – это компания «Меридиан» с проектом №Заречный ГП43, 44 – рост стоимости цен здесь зафиксирован с 41,7тр/м2 до 48,2т.р/м2 – в итоге + 16%.

Отдельно заслуживают внимания проекты компании «Брусника» - изначально выводящая свои дома в разных частях города «по верхней планке» стоимости. Однако и при этих условиях и реалиях рынка рост по дому ГП 10 в «Видном» составил +9%. Учитывая, что данный проект будет вводиться только во 2 кв. 2018 года, а вышеописанные проекты или на стадии ввода или будут введены уже в этом году – динамика впечатляет. Интересно, что проект «Европейский» показал динамику роста в +1%. Ну тут-то что такого, можно задать вопрос – а Вы попробуйте по 70тр/м2 при такой турбулентности на рынке динамично строить и реализовывать проекты в заречной части города, где львиная доля продаж идет в диапазоне 40-55тр/м2.

Интересно отметить такие компании, как Запсибинтерстрой, АИЖК, 4Девелопмент, Жилье2000, которые показали рост стоимости за квадратный метр проектах от 8% до 3% соответственно.

Еще один вариант реализации квартир представлен компанией «Сибстройсервис». В портфеле этой компании, за исследуемый период есть проекты (ГП1, ЖК Москва), реализованные на 80% всего за 4-6 месяцев, при средней продолжительности продаж домов у застройщиков в 22 месяца. Да – ценообразование в этом доме было рыночным на период выхода на реализацию, однако подобные темпы продаж единичны. Другой проект компании – дом ГП12 в ЖК «Олимпия», был реализован по рыночным ценам, однако за полгода до сдачи дома все квартиры в нем уже нашли своих хозяев.

Можно много говорить о том, что привело такие разные компании, с разнонишевыми продуктами к таким результатам, однако утверждать можно точно – Покупатели проголосовали рублем и кошельком и продажи по этим домам и ЖК это подтверждают.

К чему казалось бы рассуждать о ценообразовании в трудные периоды рынка. На этот вопрос часто приходится отвечать в диалогах с застройщиками при обсуждении вариантов сотрудничества. Думаю предыдущие цифры немного ответили на этот «риторический» вопрос. Однако добавим еще, для полноты картины ЖК и дома, в которых ценообразование не так радужно (но тут уж, как говориться, «без имен»).

Есть на тюменском рынке и те, кто как говориться – совсем не попали в ожидания Покупателей. Да, есть проекты, которые в 2015 году выходили на рынок по 48,6 тр/м2, однако в период окончания продаж в 3кв 2016года реализация проходила уже по 37,8 тр/м2 в итоге – минус 23%. Важно отметить что продажи остатков квартир в обозначаемых объектах были уже после ввода в эксплуатацию. Конечно, сегодня на стадии реализации есть объекты и по 33тр/м2, так что 37,8тр/м2 смотрится оптимистично.

Расставляя акценты в сегодняшних реалиях важно отметить следующее:

По каким ценам Вы будете продавать, важно думать еще когда Вы занимаетесь чертежами и техзаданиями – вариант «потом решим» приводит сегодня к распродажам со скидкой в 23%.
Выходите на новые площадки – решение вопроса поддержания ликвидности важно рассматривать не только с точки зрения как получить кэш в моменте, но и сточки зрения расширения востребованного ассортимента, а так же географии проектов в рамках города. Анализируйте окружение, привлекайте архитекторов, консультантов – выстраивайте точную стратегию на основании данных, а не «по наитию».
Сегодня вопрос системного подхода к продвижению не обсуждает только ленивый, однако есть сегодня индивидумы, способные думать, что «на старых дрожжах и опыте» переждут время неопределенности. Знать бы сколько оно еще продлится…
Сегодня сложилась опасная ситуация. Собственники и Управленцы, «понимая сложность времен» полагаются на мнение своей команды, и получают ответ, что «мы и так все делаем», что это рынок такой… Но у меня вопрос – если рынок такой и все правильно, тогда где другие результаты? Что делается для изменения ситуации? Почему одни проекты на «таком» рынке, дают положительную динамику, а другие, пытаясь сэкономить «на спичах», показывают -23%...

В качестве резюме. Безусловно, сравнивая разные проекты мы сопоставляем и географию и наполнение, и планировки, и степень готовности и еще множество других параметров. Однако все эти факторы могут быть как аргументами для роста стоимости квадратных метров и продаж, так и способом обоснования ошибок при проектировании, формировании концепции, или промахов при привлечении покупателей и работе продавцов. И если на промахи в концепте или планировках на стадии строительства повлиять можно слабо, то как повысить эффективность каналов привлечения, как работают Ваши менеджеры при обработке первичных контактов, как они договариваются о встречах, что происходит на показах, какова конверсия звонок-сделка – сегодня контролировать ответы на вопросы – значит успешно продавать. Опережающих темпов продаж, Коллеги.

Да кому нужны трешки?
19.09.2017
Подмосковье, Новый Клин. Интервью с Застройщиком
12.09.2017
Анализируем ценообразование в Тюмени за 2015 - 2017 годы
31.08.2017
Анализ эффективности работы отделов продаж компаний застройщиков Омска и Новосибирска
21.08.2017
Обзор первичного рынка недвижимости г.Тюмени
20.07.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за июнь 2017 г.
14.07.2017
11 июля состялся деловой завтрак Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов
11.07.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени в Июне 2017 года
06.07.2017
Где взять продажи?
28.06.2017
Мы ждем перемен
24.05.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени в апреле 2017 года
23.05.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за апрель 2017 года
17.05.2017
Извечный вопрос – взаимодействия Девелоперов и Риэлторов. Что же происходит в наши дни.
26.04.2017
Девелопмент в 2017 году
12.04.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за март 2017 г.
10.04.2017
Воспоминания одного собственника с прошлого кризиса...
06.04.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени
05.04.2017
Турнир по Переговорам
01.04.2017
Заметки консультанта
31.03.2017
НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДИНАМИКА ПОЗИТИВНАЯ
14.07.2016
НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЕСТЬ ТЕМНАЯ ЛОШАДКА
14.07.2016
Названа самая актуальная точка роста для девелоперов
18.04.2016
Пятая встреча клуба девелоперов
14.03.2016
Четвертое заседание клуба девелоперов
04.02.2016
Тюменские застройщики уже знают, чем заменить ипотеку с господдержкой
02.02.2016
Кому выгодны слухи, про обвал цен на недвижимость в Тюмени
26.01.2016
НОВОСТРОЙ: КАК ЖИВЁТСЯ НАШИМ В КРИЗИС?
19.01.2016
2016 – год пересмотра отношений на рынке жилья
11.01.2016
Год прошел на оптимистичной ноте
21.12.2015
Жилья эконом-класса в Тюмени становится больше
22.10.2015
Покупка новостройки – лучший вариант экономии
13.10.2015
Тюмень стала выше, но небоскребов пока не появилось
01.10.2015
Когда собираетесь сдаваться?
21.09.2015
Эксперт UP consAllt: заключая сделку по аренде можно получить 20% скидку
09.09.2015
Сознание важнее кошелька
21.08.2015
Итоги первого полугодия'2015: складская недвижимость
20.07.2015
Некоторым торговым центрам Тюмени требуется реконцепция
17.07.2015
ОБЗОР ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА
06.07.2015
Заметка для выбора рынка жилья
11.06.2015
Рынок недвижимости Тюмени: прогноз цен на лето.
22.05.2015
Из чего складывается стоимость жилья?
17.04.2015
Время цифр и выводов
18.02.2015
Тренды в позиционировании
16.02.2015
Серьезные игры продолжаются
13.02.2015
В курсе событий
11.02.2015
Диалог с населением
06.02.2015
Холода стоят, стройка идет
12.01.2015

Новости