Девелопмент, как и любая отрасль, живет и развивается благодаря отслеживанию трендов, изменений, эволюции потребностей людей. Учитывая двухлетний цикл строительства, нарастающие объемы предложения, ценовые колебания при этом, а еще и динамику изменения законодательной базы – сегодня понимать, что строить – значит иметь уверенный входящий поток и успех. Поговорим об эволюции потребностей подробнее, поскольку это поможет разобраться в динамике продаж и успешности проектов.
Эволюция покупателя – застройщику во благо?
Первый интересный тренд сегодняшнего рынка Тюмени – смещение спроса. Эта тенденция появилась относительно недавно – с 4 квартала 2016 года. Что интересно, спрос сместился в зависимости от географии. Не от предложения застройщиков в районах, а от потребностей покупателей. Есть районы, где «на ура» продаются студии и 2-х и 3-х комнатные квартиры имеют слабую динамику продаж, но есть и районы, в которых еще на стадии строительства покупаются хорошо именно 2-х и 3-х комнатные квартиры. Что же происходит? А происходит обычная картина – эволюционирует Покупатель, его возможности купить квартиру меняются. И главное, на мой взгляд – меняется отношение к приобретаемой квартире. Если раньше, при выборе квартиры думали о том, что пока возьмем подешевле, а потом подкопим и переедем, то сегодня, интервал жизни в выбранной квартире рассматривается не в 5-7 лет в основном, а на значительно более длительную перспективу. С другой стороны, увеличивающаяся доступность инструмента приобретения квартиры в ипотеку позволяет еще и рассматривать не только ценовые варианты (хотя ценовой фактор безусловно важен), сколько варианты, где будет жизнь более фундаментальна (двор – радует, квартал – располагает к жизни, район – удобен и централен). Также сегодня многие получили в свой багаж опыт проведения ремонтов, который на стадии покупки недооценивали не только с точки зрения стоимости, но и временных и эмоциональных затрат. Думаю, если сейчас вспомнить первые ощущения, когда наконец-то ремонт закончен, мебель расставлена, лампочки горят, гардины радуют, картины и цветы как вишенка на торте – это же момент счастья. И даже спустя годы проживания мало какая жизненная ситуация заставит проделать весть этот объем работ по покупке, ремонту, меблировке еще раз.
«Трешки» на карте Тюмени
Сегодня, по результатам аналитики мы наблюдаем интересные изменения – у ведущих застройщиков Тюмени, 2-х и 3-х комнатные квартиры продаются по 20-40 штук в месяц. Такое в период роста рынка было очень редко!
Мы решили проанализировать – а кто из Застройщиков предлагает 3-х комнатные квартиры, в пределах 4-5 миллионов рублей. Очень интересная картина получается – для начала их всего на рынке в предложениях, при чем во всех сегментах – 600 квартир! Всего! Это меньше 5% предложения на рынке! Ну и что, скажете Вы – это же трешки, их и должно быть мало. А вот в доле продаж ежемесячно они занимают порядка 15-18%! Вот такой перекос получается.
Многое конечно зависит при покупке 3-х комнатной квартиры от проекта. Если выбирать подобную квартиру по наполнению, кварталу, району, оформлению двора, удобства жителей (а кстати именно о такой тенденции мы говорили выше – и в этом этот Застройщик угадал на 100%), то безусловно все лавры в данном сегменте достанутся ЖК «Новину» от Брусники. Интересно еще и то, что данный ЖК сегодня выигрывает соревнование у Покупателей из более дорогого сегмента. К примеру, за август в «Новине» было реализовано в 2,5 раза больше (!) 3-х комнатных квартир, чем в ЖК «Аристократ», расположенному более близко к историческому центру.
Если брать 3-х комнатные квартиры большей площади, но уже без подобного подхода в благоустройстве и управлении домами – то лидером по предложению подобных вариантов за 4-5 млн. р. будет предложение в ЖК «Правобережный» от ПСК Дом.
Хорошо продаются и трешки в спальных районах – ЖК «Звездный городок» на Мысу и в ЖК «Комарово», однако это совершенно другой сегмент и география.
А уж если рассматривать остатки по трешкам в центре готовые или с высокой степенью готовности – так совсем интересная картина получается – на весь центр готовых или сдающихся в этом году квартир всего 80 штук! Это на весь центр города! С учетом «Новина», «Аристократа», «Столичного», «Свит Хоума» и «Горького» с «Циолковского». А учитывая, что комплексное освоение только в одном из проектов – получается что, если сегодня и покупать трёшку в пределах 5-ти миллионов, то и выбор-то очень ограниченный. Выходит, что если расширяться семье – то либо в спальные районы за рекой и за железную дорогу переезжать, либо вторичку искать. А с этим сегментом в центре очень специфически. Практически все дома в центре строились еще по «тем» нормам и технологиям и сейчас жилье, которое считалось даже элитным(!), находится в плачевном состоянии и не за 5 миллионов рублей оно к тому же продается.
ТОП-3 выводов
Итак, основные выводы по теме:
1. Малое количество «трешек» на рыночной полке сегодня может негативно отразиться на работе многих застройщиков завтра.
2. Анализ рыночных трендов и своевременная разработка нового продукта = успех застройщика в будущем.
3. Застройщики, реагирующие на рынок только корректировкой цен, теряют в маржинальности.
Всем своевременных и успешных проектов!
