Youtube logo Fb logo
+7 (3452) 5-888-05
Вернуться на главную

Девелопмент в 2017 году

И так, наступил 2 квартал 2017 года и надо сказать наступил он серьезно – на амбиции и хотелки собственников, на кич маркетологов в создании «новых крутых проектов», на горло продавцам недвижимости… и то ли еще будет.

Разберемся по порядку.

С точки зрения территории.

Безусловно, что в городе в разных районах потребность в форматах жилья отличается. Сегодняшние реалии и темпы строительства насыщают рынок и востребовано далеко не все и не везде. По результатам анализа в каких-то частях города есть потребность в трешках, где-то двушек строить нельзя, а где-то площадь определенная должна быть у разнокомнатных квартир. Самое главное, что важно понимать – все что Вы проектировали на этой территории до этого уже не подходит и рисковать с выходом старых проектов в этих реалиях – это на 70% промахнуться с привлечением финансирования от дольщиков на этапе строительства. Если вторичку раньше при проектировании рассматривали только для того чтобы Ваш объект прошел по инсоляции, то сегодня о-о-очень рекомендую смотреть даже не на квартал, а на микрорайон застройки. И тут важно внимательно изучить ассортимент и его экспозицию на рынке. Понять тенденцию. Сегодня есть районы, из которых люди массово начинают переезжать – утроим с них не выедешь, вечером не запаркуешься, проезды узкие, плотность застройки высокая, но самое главное – жители этих районов еще с советского прошлого. Им квартиры доставались по очереди и платить, соответственно, сейчас за них они не хотят. Взгляните на количество объявлений по продаже в районах Тюменских, МЖК, Южного, Восточного – и все встанет на свои места. Для первичного рынка, казалось бы, это ниша и возможность – построить новенький дом в этом районе и желающих переехать будет хоть отбавляй. И это было бы так, если бы не уменьшение денег в карманах. Ведь чтоб экономика была в этом новом доме надо квартиры под «бизнес класс» упаковывать. Однако это сразу и на конечную цену влияет и на количество покупателей, желающих мериться с районными минусами. И в итоге, вынуждены Девелоперы подобные дома продавать по ценам эконом класса и с большим скрипом.

 

С точки зрения планировок.

В последнее время, этот вопрос становится очень актуальным. Ведь с одной стороны Девелопер след в истории оставить хочет и в квартиры, которые ему нравятся (по его проектам сделанные) Покупателей заселить хочет. С другой стороны, желание это разбивается о притчу о Покупателе, который хотел бы жить только в трешке, однако денег только на однушку. Часто обсуждается последнее время и тема студий – кто-то говорит, что это гетто, кто-то активно продвигает их на рынке. И в этом вопросе важно не только сама площадь студии, но и комплексность подхода в решении этого вопроса. Очень понятно будет 2 примера – общаги на Олимпийской, где нет ни подъезда, ни двора, ни инфраструктуры, сам дом просто в жутком состоянии еще с советских времен, и дома в 3-ем Заречном микрорайоне или на Мысу. В этих домах квартиры уже покупали, территория благоустроена, дороги, магазины, детские площадки – все есть. И районы живут спокойно и стоимость квартир в них выше средней по рынку. На мой взгляд гетто сегодня формируется в районах советской застройки – где дворы маленькие, проезды дворовые узкие, плотность застройки высокая – я о них выше говорил. Но и в этом вопросе важно, как говориться не увлекаться. Есть сегодня студии и 6,5кв.м. – конечно это уже перебор. А в целом – самое главное – это баланс территории, на которой располагается дом и востребованных планировочных решений в нем. Время перепривязываний старых проектов прошло. Сегодня мы видим огромное количество готового, построенного и не проданного жилья у Застройщиков. По данным нашего аналитического отдела, порядка 6 000 таких квартир сегодня на продаже, это половина прошлогодних продаж за весь 2016 год! Огромный объем квартир, которые «не попали» в своего Покупателя по разным причинам. С одной стороны – это малорискованное приобретение, новое жилье от Застройщика. Но с другой стороны – это и есть тот вариант, когда «не попали».

 

С точки зрения продвижения.

Очень интересно стало работать в рекламе и сегодня важно понимать и считать сколько откуда каких Покупателей Вам позвонило, пришло, посмотрело стройку. В этом вопросе четко можно сказать, что время старого подхода закончилось. Если сегодня Вам маркетологи не могут обосновать сколько денег им необходимо инвестировать и какой эффект эта инвестиция принесет – денег лучше «этим» не давать. Из пушки по красивым картинкам баннеров – больше не работает. Я уже не говорю про рекламу в интернете и соц. сетях – теперь это обыденность. Важный тренд – это пиар активность – сколько лет Компании и список ее добрых дел – нет списка, «значит ничего не было» как говорится в одной известной рекламе. А этим в период роста рынка мало кто занимался, а сейчас может быть и поздно уже…

 

С точки зрения продаж.

Тут, как говориться, все плохо. Именно отдел продаж сегодня или продает, или нет. Тайные покупатели наших аналитиков просто плачут. Когда все перло, продавцы были оформителями договоров на квартиры, а сейчас, используя те же инструменты – продаж просто не стало или их в разы меньше. А плохо тут, поскольку нужно ментальность продавца поменять, корону его успешную в прошлом снять и новым инструментам научить. А это ежедневная, кропотливая работа – проще «всех уволить и новых набрать»… Да нет в этой стране «других продавцов»! Все работали в «одном цехе». А тренеров, понимающих новые реалии и тенденции – или нет, или платить им сейчас хорошие деньги приходится. Ведь они не только время Собственника сегодня экономят – они его «экономическое здоровье» поддерживают. А это дорогого стоит. Но пока можно ситуацию исправить, обычно Собственник тянет, а уж когда поздно, то и помогать смысла нет. Добросовестный консультант за такого не возьмется, а шарлатан «затопит» быстро. Именно над «огоньком в глазах» продавца работать надо. Понимать где теряет Покупателя, на каком этапе, где какие инструменты поменять, добавить, перестроить.  Важно понимать, что продавцы внутри процесса продажи, они не всегда видят где можно улучшить. А стало быть связка маркетолог-продавец важно, чтоб перешла на новый уровень. От решения вопроса «Кто главный?» важно срочно переходить к вопросу «Что делаем по-другому». Поиск новых эффективных решений, подбор и оперативное внедрение инструментов, которые работают – сегодняшняя задача маркетолога.

 

В итоге.

На первый план выходит аналитика – частая смена акций, ценовых предложений, ассортимент новых объектов – если этого не отслеживать системно – вы просто можете не понять, что случилось с продажами. Связка аналитики и маркетинга дает продавцам уверенность и понимание как продавать, что говорить, а чего нет. А с продавцами, как говориться надо жить теперь – с утра до вечера. Каждую точку контакта, каждую встречу и бронь прорабатывать, возвращать, переводить в продажу.

 Успехов, Коллеги!)

 

Андрей Панасюк 

Генеральный директор ООО "Up consAllt"

Да кому нужны трешки?
19.09.2017
Подмосковье, Новый Клин. Интервью с Застройщиком
12.09.2017
Анализируем ценообразование в Тюмени за 2015 - 2017 годы
31.08.2017
Анализ эффективности работы отделов продаж компаний застройщиков Омска и Новосибирска
21.08.2017
Обзор первичного рынка недвижимости г.Тюмени
20.07.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за июнь 2017 г.
14.07.2017
11 июля состялся деловой завтрак Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов
11.07.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени в Июне 2017 года
06.07.2017
Где взять продажи?
28.06.2017
Мы ждем перемен
24.05.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени в апреле 2017 года
23.05.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за апрель 2017 года
17.05.2017
Извечный вопрос – взаимодействия Девелоперов и Риэлторов. Что же происходит в наши дни.
26.04.2017
Девелопмент в 2017 году
12.04.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за март 2017 г.
10.04.2017
Воспоминания одного собственника с прошлого кризиса...
06.04.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени
05.04.2017
Турнир по Переговорам
01.04.2017
Заметки консультанта
31.03.2017
НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДИНАМИКА ПОЗИТИВНАЯ
14.07.2016
НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЕСТЬ ТЕМНАЯ ЛОШАДКА
14.07.2016
Названа самая актуальная точка роста для девелоперов
18.04.2016
Пятая встреча клуба девелоперов
14.03.2016
Четвертое заседание клуба девелоперов
04.02.2016
Тюменские застройщики уже знают, чем заменить ипотеку с господдержкой
02.02.2016
Кому выгодны слухи, про обвал цен на недвижимость в Тюмени
26.01.2016
НОВОСТРОЙ: КАК ЖИВЁТСЯ НАШИМ В КРИЗИС?
19.01.2016
2016 – год пересмотра отношений на рынке жилья
11.01.2016
Год прошел на оптимистичной ноте
21.12.2015
Жилья эконом-класса в Тюмени становится больше
22.10.2015
Покупка новостройки – лучший вариант экономии
13.10.2015
Тюмень стала выше, но небоскребов пока не появилось
01.10.2015
Когда собираетесь сдаваться?
21.09.2015
Эксперт UP consAllt: заключая сделку по аренде можно получить 20% скидку
09.09.2015
Сознание важнее кошелька
21.08.2015
Итоги первого полугодия'2015: складская недвижимость
20.07.2015
Некоторым торговым центрам Тюмени требуется реконцепция
17.07.2015
ОБЗОР ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА
06.07.2015
Заметка для выбора рынка жилья
11.06.2015
Рынок недвижимости Тюмени: прогноз цен на лето.
22.05.2015
Из чего складывается стоимость жилья?
17.04.2015
Время цифр и выводов
18.02.2015
Тренды в позиционировании
16.02.2015
Серьезные игры продолжаются
13.02.2015
В курсе событий
11.02.2015
Диалог с населением
06.02.2015
Холода стоят, стройка идет
12.01.2015

Новости