Youtube logo Fb logo
+7 (3452) 5-888-05
Вернуться на главную

Когда собираетесь сдаваться?

В спальных районах всегда не хватает двух вещей: спокойствия и близости к центру. А если серьезно, то озеленения, парковок, освещения и управляющих компаний. А вот чего действительно в достатке, так это суеты и торговых площадей. И если отсутствие спокойствия является побочным эффектом огромного количества людей, то на количество свободных помещений густонаселенность влияет своеобразно. Эксперты рынка недвижимости постарались разобраться в проблеме пустующих торговых площадей.

Говоря о пустующих нежилых помещениях в спальных районах, необходимо начинать с основной проблемы: девелоперы при проектировании домов «не осматривается» по сторонам. Достаточно взглянуть на рендеры в рекламных материалах – возникает чувство, что вокруг рекламируемого объекта только лес и поле. Такое впечатление складывается по отношению к большинству новостроек. Что мы получаем в итоге? Когда проект попадает с чертежей непосредственно в район застройки - в социальное пространство - мы получаем кучу нежилых помещений на первых этажах и конкурирующие сами с собой, ничем не отличающиеся, предложения об аренде.

На 20 домов приходится 10 продуктовых, 5 аптек, 4 парикмахерские, 4 стоматологии, несколько филиалов банков, несколько питейных заведений, цветочных салонов и мебельных магазинов. Девелоперу остается сдать еще 2000 квадратных метров и дело в шляпе. Но арендаторы не идут. Как сказал один из классиков русской литературы: «Ехать с женой в Париж все равно, что ехать в Тулу со своим самоваром». Предприниматель видит ситуацию и понимает, что место под солнцем на этом районе закончилось. Да и у тех, кто уже пригрелся, в продажах особой жары не наблюдается.

Торговые помещения в жилых домах можно разделить на 2 категории:

Деление всего первого этажа дома на множество автономных торговых помещений с отдельной входной группой. Ввиду того, что коммерческие помещения в жилых домах преимущественно имеют разных собственников, фасады и архитектурные решения не отличаются целостностью и гармоничностью.
Использование всей площади этажа под торговый центр, где множество различных арендаторов объединено на территории одного собственника. Фасад здания имеет более целостный вид, входная группа общая.

Чуть менее 70% рынка аренды торговой недвижимости г. Тюмени представлено объектами, расположенными в жилых домах. Емкость рынка аренды нежилых помещений в г. Тюмени на текущий момент составляет порядка 350 000 кв.м.

Если рассматривать территориальное распределение вакантных коммерческих площадей, то 29% из них находится в Восточной части города (Тюменский и Восточный мкр., МЖК). 20% площадей располагается в Заречной части города. Это районы где в последнее десятилетие велось активное жилищное строительства, при этом помещения нежилого назначения располагаются не только на первой линии, но и во внутриквартальной зоне.

Примерно одна высота потолков, площадь, планировки. Доступность и позиционирование так же ни чем не отличаются. Проекты просчитываются с точки зрения тех. норм и желания заказчика, а не маркетинга. В этом вопросе девелоперам надо в первую очередь думать не столько о планировках и арендных ставках, сколько о полезности использования. Сейчас ситуация в большинстве новых районов такая: половина помещений сдаются, а половина помещений «сдам / продам / аренда». Поэтому встает вопрос либо о снижении количества подобных помещений, либо об их актуальности (может, они не нужны вообще?).

Город застраивается кварталами, в меньшей степени микрорайонами. От заречной до восточной части города одинаковая ситуация – номера телефонов в пустых окнах. Не во всех, в половине. И это видно практически во всех недавно освоенных районах. Девелопер ориентируется на будущих жителей своего района, строит торговые площади под продуктовые магазины, аптеки, стоматологии, заведения общепита и т.д. Но он не берет во внимание тот факт, что в соседнем районе (буквально через дорогу) уже есть несколько стоматологий, баров и продуктовых магазинов. Возникает вопрос, будет ли достаточно существующего людского потока для обеспечения жизнеспособности бизнесов будущих арендаторов?

Интересно, что найти арендатора на объект торговой недвижимости сложнее, чем в специализированные ТЦ и ТРЦ. Средний срок экспозиции объекта на рынке составляет 2-3 мес., а в условиях кризисной экономической ситуации увеличивается до 6 мес. Помещения в жилых домах имеют самый низкий уровень заполняемости, относительно других сегментов рынка. Чтобы помещение было ликвидным, оно должно располагаться на первой линии с высоким пешеходным и транспортным трафиком, обладать удобным доступом в помещение (отдельная входная группа, этаж расположения), быть обеспеченным парковочными местами и многое другое. К примеру, при равноценных условиях покупатель выберет посетить магазин без крыльца с лестницей, нежели объект, где придется спускаться или подниматься.

 

Для примера возьмем один из параметров, радиус покрытия района услугой. Для продуктового магазина «у дома» достаточно нескольких дворов из многоэтажек. Стоматология, фитнес-центр, мебельный магазин – навряд ли им хватит четырех, восьми, пятнадцати домов…

На 5 тыс. жителей целесообразна организация:

5-6 продовольственных магазинов (магазин у дома);
5-6 парикмахерских или салонов красоты; •
1-2 медицинских организаций
 2-3 образовательных организаций
1-2 магазина детских товаров
2-3 аптеки;
1-2 банковское отделение

Позиция девелопера предельно понятна - торговые помещения продаются в 1,5-2 раза дороже квартир. Это хорошо для экономики проекта на бумаге, но не факт что в конечном итоге это станет реальностью. Застройщик реализовал квартиры, а торговые помещения приносят лишь расходы на коммунальные платежи. Помещения пустуют, как правило, из-за отсутствия вложений на продвижение. Поэтому сейчас свободные нежилые помещения стоят у тех, у кого все хорошо и у кого все плохо. Ситуацию можно изменить. Надо начинать с исследования района (желательно на стадии планирования), потом грамотно продумывать распределение нежилых помещений, а затем прогнозировать спрос на ближайшие несколько лет. В нашей компании уже есть опыт ввода крупных проектов. Вдобавок к этому мы постоянно анализируем рынок, свежие данные крайне необходимы при решении любого вопроса. Площади, доли, ассортиментный ряд – все это напрямую влияет на успешность реализации всего проекта, будь то жилой комплекс, квартал или микрорайон. Даже если микрорайон уже заселен, ситуацию можно изменить.

Безусловно, проблема взаимодействия Застройщика с последующим собственником помещения или арендатором тема сложная. Даже при изначально запроектированном назначении использования помещения юридически и физически сложно контролировать фактические использование помещения. На текущий момент наблюдается тенденция сокращения доли нежилых помещений в строящихся многоквартирных домах. К примеру, лишь в 51% новостройках запроектировано наличие нежилых помещений. После ввода домов в эксплуатацию рынок коммерческой недвижимости прирастет ещё на 120 00 кв.м.

 

Материал опубликован в издании "Бизнес-квадраты" | август-сентябрь'2015.

Да кому нужны трешки?
19.09.2017
Подмосковье, Новый Клин. Интервью с Застройщиком
12.09.2017
Анализируем ценообразование в Тюмени за 2015 - 2017 годы
31.08.2017
Анализ эффективности работы отделов продаж компаний застройщиков Омска и Новосибирска
21.08.2017
Обзор первичного рынка недвижимости г.Тюмени
20.07.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за июнь 2017 г.
14.07.2017
11 июля состялся деловой завтрак Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов
11.07.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени в Июне 2017 года
06.07.2017
Где взять продажи?
28.06.2017
Мы ждем перемен
24.05.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени в апреле 2017 года
23.05.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за апрель 2017 года
17.05.2017
Извечный вопрос – взаимодействия Девелоперов и Риэлторов. Что же происходит в наши дни.
26.04.2017
Девелопмент в 2017 году
12.04.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за март 2017 г.
10.04.2017
Воспоминания одного собственника с прошлого кризиса...
06.04.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени
05.04.2017
Турнир по Переговорам
01.04.2017
Заметки консультанта
31.03.2017
НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДИНАМИКА ПОЗИТИВНАЯ
14.07.2016
НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЕСТЬ ТЕМНАЯ ЛОШАДКА
14.07.2016
Названа самая актуальная точка роста для девелоперов
18.04.2016
Пятая встреча клуба девелоперов
14.03.2016
Четвертое заседание клуба девелоперов
04.02.2016
Тюменские застройщики уже знают, чем заменить ипотеку с господдержкой
02.02.2016
Кому выгодны слухи, про обвал цен на недвижимость в Тюмени
26.01.2016
НОВОСТРОЙ: КАК ЖИВЁТСЯ НАШИМ В КРИЗИС?
19.01.2016
2016 – год пересмотра отношений на рынке жилья
11.01.2016
Год прошел на оптимистичной ноте
21.12.2015
Жилья эконом-класса в Тюмени становится больше
22.10.2015
Покупка новостройки – лучший вариант экономии
13.10.2015
Тюмень стала выше, но небоскребов пока не появилось
01.10.2015
Когда собираетесь сдаваться?
21.09.2015
Эксперт UP consAllt: заключая сделку по аренде можно получить 20% скидку
09.09.2015
Сознание важнее кошелька
21.08.2015
Итоги первого полугодия'2015: складская недвижимость
20.07.2015
Некоторым торговым центрам Тюмени требуется реконцепция
17.07.2015
ОБЗОР ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА
06.07.2015
Заметка для выбора рынка жилья
11.06.2015
Рынок недвижимости Тюмени: прогноз цен на лето.
22.05.2015
Из чего складывается стоимость жилья?
17.04.2015
Время цифр и выводов
18.02.2015
Тренды в позиционировании
16.02.2015
Серьезные игры продолжаются
13.02.2015
В курсе событий
11.02.2015
Диалог с населением
06.02.2015
Холода стоят, стройка идет
12.01.2015

Новости