Youtube logo Fb logo
+7 (3452) 5-888-05
Вернуться на главную

ОБЗОР ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА

Жилье бизнес-класса составляет 6,8% от рынка новостроек (по состоянию на май 2015 года), и это относительно маленький процент от общего числа возводимых объектов. Но и стоимость таких квартир приемлема далеко не для всех. К тому же покупатель ожидает определенных стандартов и более разборчив в своих предпочтениях. В современном мире можно подделать что угодно – бриллианты или, например, ДНК человека. Проблема в том, что в подобных сделках ставки высоки и риск допустить ошибку – обмануть покупателя – может крайне негативно сказаться на делах компании. Что такое жилье бизнес-класса в Тюмени, легко ли его подделать и какое будущее у этой недвижимости?

Мнение Андрея Панасюка.

У недвижимости бизнес-класса есть специфика: первичный и вторичный рынки очень различаются. Новостройка будет оцениваться по следующим приоритетам.

Место

Ключевой фактор, который важен покупателям. Если это действительно "центровое" место, то в связке со вторым фактором продвижение и продажи практически не будут иметь значения.

Продукт

Основными критериями для определения класса жилья выступают следующие показатели: качество проработки внешнего архитектурного облика, экологичность ограждающих конструкций, остекление, наружное и внутреннее инженерное обеспечение, планировка и внутренняя отделка дома / квартир, инфраструктура и сервис в доме, диапазон общей площади квартир и основных помещений, внешнее окружение и социальная инфраструктура в районе, прилегающая территория, охрана и безопасность, возможность парковки.

Эргономичность правит бал

Коридоры выполняют дополнительные функции, есть кладовые для разных типов вещей, вентиляционные системы, зонирование гостиных комнат и спален, санузлы, шкафы и выходы на балконы – все это спроектировано для максимального использования. На придомовой территории абсолютно другой уровень освещения и озеленения, видеонаблюдение двора и подъезда с множества ракурсов.

 

Площадь комнат, кв. м

(отсекающий признак между классами)

1-комн.

от 45

2-комн.

от 65

3-комн.

от 85

4-комн.

от 120

5-комн.

от 150

Вторичка же в этом сегменте отличается коротким сроком жизни. Меняются технические требования, технологии строительства, инженерные системы и прочие качественные отличия продукта. От жилья бизнес-класса без базовых характеристик продукта остается только место постройки.

Продвижение

Все вышеперечисленные отличия создают тот продукт, который не требуется в массированном продвижении. Здесь требуется более "тонкий маркетинг", максимально таргетированная стратегия. А если в результате ошибки сочетания "место+продукт" возникает необходимость в продвижении и разъяснении покупателю характеристик продукта, это уже не бизнес-класс.

Почему я считаю, что реклама бизнес-класса нужна специфичная и в ограниченном количестве? Из-за соотношения спроса и предложения: на рынке ограниченное количество таких объектов, и когда появляется новый продукт, продажи закрываются быстро.

Продажи

Хорошо продается то, что соответствует ожиданиям либо уничтожает наши страхи. Если дом попал в параметры спроса – срок экспозиции короткий. Когда этого не происходит, т.е. застройщик сделал подделку – не выдержал стандарты строительства, технические требования и месторасположения – продажи могут затянуться на несколько лет или вовсе прекратиться.

Потребность в жилье бизнес-класса есть. Достаточно лишь ознакомиться с ценниками некоторых спальных районов, которые выкупаются по завышенной для этого сегмента стоимости. Резкого скачка, конечно, не будет. Для примера давайте посмотрим на различие первичных критериев выбора жилья в двух сегментах:

 

Эконом-класс

Цена

Район

Площадь

 

Бизнес-класс

Планировка

Район

Цена

 

Однокомнатные квартиры в эконом-сегменте занимают почти 50% рынка новостроек. Их главный критерий – стоимость (чем ниже, тем лучше), из-за чего есть значительный рост, и он в ближайшее время не замедлится. Если говорить об абсолютных ценовых показателях на квартиры в домах бизнес-класса, то распределение выглядит следующим образом:

Квартира

Стоимость, руб.

1-комн.

3 200 000 – 7 370 000

2-комн.

4 900 000 – 25 000 000

3-комн.

7 170 000 – 28 500 000

4-комн. и более

9 380 000 – 32 000 000

По сравнению с декабрем 2014 года стоимость квадратного метра осталась практически неизменной (+0,3%).

Спрос на бизнес-класс очень зависит от месторасположения (а не от стоимости), и соответственно, стремительного роста от него ожидать не стоит: точечная застройка запрещена, центр Тюмени не резиновый и к тому же экономическая ситуация имеет сдерживающие силы и предпосылки к перетеканию в сегмент эконом-комфорт.

 

Нужна ли застройщику специализация?

Специализация труда приводит к повышению его производительности. Стало быть, если застройщик позиционирует себя в сегменте бизнес-класса, лучше ему оставаться в нем. И если в эконом-комфорте его действия еще будут эффективны, то в эконом-сегменте принятые решения потребитель не оценит. Безусловно, в каждом формате жилья есть своя ментальность на всех стадиях. Это другое отношение к качеству строительства, производственно-строительной площадке и взаимодействию вовлеченных сторон.

Необходимо понимать тенденции рынка, политическую и экономическую ситуацию в регионе / стране, микро- и макроэкономику.

Даже если потребитель просит построить то, что он хочет (например, дом бизнес-класса), а застройщик специализируется на недвижимости эконом-класса, то риски становятся выше, ведь флуктуация на рынке может сделать застройщика банкротом.

Рекомендации:

Если нет продаж – перепозиционируйтесь.

В нынешней экономической ситуации вы не угадали с продуктом. Он не соответствует месту, и вам надо менять сегмент.

На спаде рынке самый главный враг в бизнес-классе – вторичка.

Вырастает кратно. В этот момент количество предложений вырастает, что ведет к более продолжительному сроку экспозиции и снижению стоимости. Здесь цену диктует собственник квартиры.

Если продаж мало – давите пиаром.

В сегменте бизнес-класса выше устойчивость к рекламе "в лоб". В маркетинговой стратегии вам необходимо кратно увеличить pr-активность. Это может показаться безумным и плохо просчитываемым ходом, но на стратегическом уровне это единственно выгодная позиция. Люди могут искать жилье, не зная о вас. Им надо показать популярность, известность вашего объекта.

Скажи "нет" развлечениям!

Ни за что не делайте "изюминку" проекта развлекательной. Она должна быть функциональной и желательно с элементами безопасности. Бассейн, к примеру, плохое решение. Поэтому готовить предложение рынку необходимо только на основании исследования и анализа.

Наблюдения

Как такового жилья бизнес-класса в Тюмени практически нет. Застройщик, вышедший на этот рынок, думает, что сэкономив на каких-то параметрах продукта, сможет удержать ценность за счет месторасположения. Из-за этого мы можем наблюдать, как жилье в центре города продается по ценам жилья в микрорайонах.
Если квартиры в этом сегменте начинают массово продаваться, значит, недвижимость бизнес-класса переходит в формат эконом-комфорт либо экономический спад коснулся верхних слоев общества, третьего варианта нет.
При росте рынка идет перетекание аудитории, основанное на ожиданиях завтрашних больших заработков. В обратном порядке складывается ситуация при стагнации или падении рынка – аудитория бизнес-класса переходит в формат эконом-комфорт.
Дома бизнес-класса задумываются, строятся и покупаются тремя разными категориями людей. Несовпадение интересов ведет к несоответствию ожиданий и результату, который никого из трех сторон не устраивает.
Необходимо быть услышанным в информационном поле, потому что сегодня застройщики конкурируют не с ожиданиями обогащения в завтрашнем дне, а с реалиями и деньгами, которые есть здесь и сейчас.

Вывод

Жилье бизнес-класса удержит позиции на тюменском рынке. Постоянные улучшения технологий строительства и повышение уровня сервиса будут вести к лимитированному предложению, а спрос продолжит основываться на двух критериях – месте и продукте. У людей, покупающих жилье бизнес-класса, распорядок дня, повседневные занятия и категории мышления отличаются от большинства населения. Поэтому сэкономить застройщик может только на количестве менеджеров по продажам, маркетинговых инструментах и грамотном медиапланировании.

Да кому нужны трешки?
19.09.2017
Подмосковье, Новый Клин. Интервью с Застройщиком
12.09.2017
Анализируем ценообразование в Тюмени за 2015 - 2017 годы
31.08.2017
Анализ эффективности работы отделов продаж компаний застройщиков Омска и Новосибирска
21.08.2017
Обзор первичного рынка недвижимости г.Тюмени
20.07.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за июнь 2017 г.
14.07.2017
11 июля состялся деловой завтрак Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов
11.07.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени в Июне 2017 года
06.07.2017
Где взять продажи?
28.06.2017
Мы ждем перемен
24.05.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени в апреле 2017 года
23.05.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за апрель 2017 года
17.05.2017
Извечный вопрос – взаимодействия Девелоперов и Риэлторов. Что же происходит в наши дни.
26.04.2017
Девелопмент в 2017 году
12.04.2017
Итоги продаж на первичном рынке недвижимости г. Тюмени за март 2017 г.
10.04.2017
Воспоминания одного собственника с прошлого кризиса...
06.04.2017
Анализ эффективности работы Отделов продаж Застройщиков города Тюмени
05.04.2017
Турнир по Переговорам
01.04.2017
Заметки консультанта
31.03.2017
НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ДИНАМИКА ПОЗИТИВНАЯ
14.07.2016
НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ЕСТЬ ТЕМНАЯ ЛОШАДКА
14.07.2016
Названа самая актуальная точка роста для девелоперов
18.04.2016
Пятая встреча клуба девелоперов
14.03.2016
Четвертое заседание клуба девелоперов
04.02.2016
Тюменские застройщики уже знают, чем заменить ипотеку с господдержкой
02.02.2016
Кому выгодны слухи, про обвал цен на недвижимость в Тюмени
26.01.2016
НОВОСТРОЙ: КАК ЖИВЁТСЯ НАШИМ В КРИЗИС?
19.01.2016
2016 – год пересмотра отношений на рынке жилья
11.01.2016
Год прошел на оптимистичной ноте
21.12.2015
Жилья эконом-класса в Тюмени становится больше
22.10.2015
Покупка новостройки – лучший вариант экономии
13.10.2015
Тюмень стала выше, но небоскребов пока не появилось
01.10.2015
Когда собираетесь сдаваться?
21.09.2015
Эксперт UP consAllt: заключая сделку по аренде можно получить 20% скидку
09.09.2015
Сознание важнее кошелька
21.08.2015
Итоги первого полугодия'2015: складская недвижимость
20.07.2015
Некоторым торговым центрам Тюмени требуется реконцепция
17.07.2015
ОБЗОР ЖИЛЬЯ БИЗНЕС-КЛАССА
06.07.2015
Заметка для выбора рынка жилья
11.06.2015
Рынок недвижимости Тюмени: прогноз цен на лето.
22.05.2015
Из чего складывается стоимость жилья?
17.04.2015
Время цифр и выводов
18.02.2015
Тренды в позиционировании
16.02.2015
Серьезные игры продолжаются
13.02.2015
В курсе событий
11.02.2015
Диалог с населением
06.02.2015
Холода стоят, стройка идет
12.01.2015

Новости